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「フラット35」制度変更のポイントは?

「フラット35」制度変更のポイントは?
 2018年4月から、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」に制度変更がありました。何が変わったのか? 今回の制度変更の概要をお伝えします。

フラット35改定のポイントは?

 制度の変更点は以下の4つです。それぞれの内容を見てみましょう。 

1.地域活性化型の拡充
 一定の要件をクリアすると一定期間金利が引き下げられる、フラット35「地域活性化型」の要件に、「空き家バンクに登録されている住宅を取得する場合」が追加になりました。社会的なインパクトを与えている“空き家問題”を踏まえた追加と思われます。

 

2.借入対象費用の拡充
 これまで、住宅の建設や購入に関する以外の費用については、ローンに含めて借りることはできませんでした。今回の変更で、ローン諸費用など一部の費用を含めて借り入れできるようになりました。詳細は後述します。

 

3.リノベの制度変更
 中古住宅を購入して性能向上リフォームをする場合、または性能向上リフォームされた中古住宅を購入するときに金利が引き下げられる制度。引き下げ幅が0.6%から0.5%へと、0.1%縮小されました。省エネルギー性の技術基準が新たに追加されています。

 

4.アシューマブルローンなどの制度変更
 フラット35の返済中に長期優良住宅を売却した場合、買い手がその住宅のフラット35の債務を引き継げる「アシューマブルローン」。その名称が「金利引継特約付きフラット35」に変更になった他、1回のみだった債務承継が回数制限なしになりました。


諸費用含めて借りられることで資金計画にも変化が?

 今回の制度改定の中で、借り入れする人に広く関係してきそうなのが、先述の「2.借入対象費用の拡充」でしょう。拡充(追加)された借り入れ対象費用は次の通りです。

 
・金銭消費貸借契約証書に貼付した印紙代
・仲介手数料
・既存住宅売買瑕疵保険付保の費用(中古住宅購入のみ)
・ホームインスペクション(住宅診断)の費用
・登録免許税
・司法書士報酬または土地家屋調査士報酬(登記費用)
・融資手数料
・火災保険料(積立型火災保険は除く)、地震保険料


 上記のほとんどは、住宅ローン借り入れのための「ローン諸費用」です。住宅購入では、諸費用は現金で用意するのが原則ですが、民間金融機関の住宅ローンでは、諸費用込みでローンを借り入れできる銀行もあります。それができない場合は、別途、諸費用ローンという金利が高め(2~3%)のローンを借り入れる方法もあります。
 今回、借入対象の諸費用が増えたことで、フラット35を利用したいけど、現金で諸費用の準備ができずに諦めていた人たちにとっては朗報でしょう。
 とはいえ、フラット35では融資率(物件価格に対する借入額)が9割を超えると金利が高くなります。諸費用込みで借りるとその分も借入額に入り、融資率が上がって金利が上がる可能性もあります。また、ローン関連費用を含んで借りたとしても、その部分の金額は住宅ローン控除の対象になる借入額にはなりません。
 借入額が増えれば、毎回の返済額が増えます。「借りられる額=返済できる額とは限らない」が、住宅ローン借入額を決めるときの基本です。住宅ローン返済は長期ですから、将来に不測のことが起きたときでも返済できるよう借入額はなるべく減らし、少しでも多くの自己資金を準備できるようお客様にアドバイスしていきましょう。


(高橋浩史 FPライフレックス代表)

2018.4.23

(出典:FPS-net http://www.fps-net.com/

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